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十字路口前的房产中介

作者: 昌平信息网 发布时间: 2021年09月18日 02:03:36

乐居财经 朱雅文发自上海 小区门口一家常常加班到九、十点钟的中介门店,最近不到七点便已 " 人去楼空 ",寂静的街角与周边灯火通明的商铺形成鲜明对比。

像这样早早收摊的中介门店,只是目前上海房产中介行业的一个缩影。做这行的人渐渐感受到,他们也许迎来了行业的 " 初寒期 "。

" 中介要勒起裤腰带过段苦日子 "

上海二手房成交的低迷,直接影响了房产中介,使其交易过程发生了很大的转变。首先是业主心态的变化。静安区一中介人员向我们透露:" 业主其实和买方一样,都在观望,尤其是政策刚出的阶段,大家都在试探市场。作为业主不想亏,如果周边的房子都不怎么降价,那业主降价的可能性就小。但现在二手房市场不景气,买方的议价空间增大,有可能谈下二三十万。"

十字路口前的房产中介

上海二手房市场降温有多快?不妨看下数据。据国家统计局数据,8 月份上海的二手房价格虽然仍在上涨,但环比涨幅已降至 0.2%,较上月减少 0.5 个百分点。涨幅的大幅回落,标志自 " 核验价 " 以来,申城二手房调控初见成效,也意味着市场逐渐回归平静。

在层层政策下影响较大的,主要是前期被较多炒作、溢价较高的 " 老破小 "。上海的 " 老破小 " 往往楼龄高,有些因承载优质学区之名身价倍增。在近期教育局的一纸改革令下,老破小学区房可能将从神坛跌落。

一名匿名经纪人为我们讲述了他手上一套 " 老破小 " 学区房的现状:" 现在这套彭浦新村的房子总价 230 万,学区对的是片内二梯队的彭浦一小,因为房东要买房,昌平租房,已经签好合同了,所以这套着急卖。8 月底挂的牌,一个星期后就降了 10 万,而且房东嘱咐我如果买方条件好,还可以讲价。"

上海像这样因为要买房着急出手而降价的业主不在少数。但这带来了另一个问题,因为业主急于用钱,对买家也有较高的要求,因此房子并不一定卖的快。在问及首付问题时,中介对我们说了一个很有意思的形容:" 房子也在挑客户 "。他向我们指出,房东更愿意接受全款或 7 成以上的首付。

因为 " 三价取低 "、贷款收紧等原因,首付成为二手房交易中买卖双方的重要关注点,因此造成部分交易成交周期拉长,交易不能达成等情况。对中介来说,沟通成本大大增加。

而对于市场来说,则表现为成交量的下滑。除了 2020 年 1 月疫情刚开始的 3 个月,2020 年其余每月成交量都在 24000 套以上,同比涨幅平稳走高。2021 年 1 月 " 沪十条 " 出台,年初成交量增速开始放缓。时间来到 2021 年 8 月,盛夏的温度并没有在楼市持续,上海的二手房市场分别迎来了 7 月末的 " 大动作 " 房贷利率上调和 8 月初的新政 " 三价取低 "。市场开始向买方倾斜……

据链家数据,8 月份上海二手房仅成交 1.8 万套,环比下降 24%,同比下降 40%,成为 2021 年以来成交量最低的月份。

因此总体看,目前市场呈现出的是,房价并没有随量而跌,仍在微涨。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进说道:" 当前量已经下跌,自然后续价格也会疲软或降温。虽然没有完全下跌,但实际感受看,高价的情况已经不存在了,部分房东还在咬住价格。随着后续量的继续下跌,价格方面可能会有比较明显的下滑。"

如果后续成交量继续下跌,上海的房产中介将面临很大压力。据乐居的调查,处在 8 月市场冷静期的中介,带看量与成交量都有所下降。静安区某中介门店的经纪人更是向乐居透露:" 现在我每周能有 2、3 个带看就不错了,有时候几天都没有一个带看,门店整体带看量也减少了 5 成。最近即使门店的老经纪人也没什么带看。"

在对中介行业的现状进行分析时,严跃进也说道,目前的趋势要求中介行业勒紧裤腰带,学会过苦日子。至少类似苦日子,在明年上半年还会延续。

行业洗牌下中介的两幅面孔

因涉及房地产市场规范的特殊性,在房地产调控中,中介常常被列为 " 整顿对象 ",因此作为中介行业有压力已不是新鲜事。但在如今的市场 " 调整 " 下,压力与日俱增。

根据乐居财经的统计,上海二手房至今已形成连续 20 个月的涨势。市场的明显升温始于 2020 年第二季度,2021 年初更是保持在高位涨幅,但进入 7 月,市场便已有降温趋势,而到了 8 月,涨幅更是直接回落了 0.5 个百分点。

十字路口前的房产中介

在上海二手房市场连续两个月的冷淡期中,部分中介从业人员开始找寻出路。在与静安区某大型房产中介的经纪人聊天过程中,对方向我们透露:" 现在很多新人面对不太景气的行情,心态差扛不住,做不出业绩,就转去做租赁了。"