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冯毅成:时隔两年武汉再现日光盘,对稳定楼市有何借鉴意义?

作者: 昌平信息网 发布时间: 2022年04月24日 04:00:12

(原标题:冯毅成:时隔两年武汉再现日光盘,对稳定楼市有何借鉴意义?)

冯毅成 2022年4月22日晚7时,位于武昌内环滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期迎来首次开盘,300套建面约124㎡至158㎡毛坯房源开盘售罄,成交均价每平米3.2万出头。开盘销售14.06亿元。上一次,武汉新房市场单次开盘售罄的是武汉天地,2020年疫情解封不久,142套精装豪宅在2分钟内售罄。

同样是4月份,上次是汉口滨江,这次是武昌滨江,不同的是,疫情在这两年对全民家庭经济基础和全行业市场信心的破坏程度。时隔两年,武汉再次出现日光盘,引起了行业众多参与者(政府、房企、购房者等)广泛关注。

这次开盘售罄确实给市场带来了很大的信心提振,具有多个维度的看点,同时也折射出稳定市场的一些有效方向。先来看本次开盘的基本面。

日光盘的基本面

福星惠誉月亮湾壹号位于武昌内环滨江、长江公铁隧道之上。这次是月亮湾壹号的二期项目首次开盘,其一期项目在2020年首次开盘也引起了市场追捧,成为当年的神盘。二期在一期的价格基础上略有上浮。

二期项目并没有使用分销,而是由一家代理公司独代。项目首开的准备期前后大概一个月,上周五取得预售证后,周六启动认筹,三天后(周一)封筹。在如此低迷的市场环境下,月亮湾壹号采取了较为严苛的认筹条件:审查购房资格+个人账户验资+50万元现金认筹。截至封筹,共有超500组有效认筹客户。

在4月初有统计显示,本月应该有51个楼盘准备开盘,但本轮疫情的突然到来,导致大多数项目开盘计划推迟。今年至今,单个楼盘推出大量新房房源(取得预售证)并集中开盘的项目寥寥无几,而从筹备到认筹再到迅速封筹也只有福星惠誉月亮湾一家做到。

周一封盘,此后的周二到周五几天内陆续还有意向购房者希望补充认筹。封筹数据已经基本确定这个项目只要一开盘就会售罄,是板上钉钉的日光盘,是楼市寒冬之下当之无愧的神盘。楼市寒冬里的神盘含金量要比“疯牛”阶段的含金量大得多。

为什么会出现日光盘?

这里必须要回答一个问题,为什么月亮湾壹号二期首开会成为日光盘?武汉楼市从去年下半年至今的基本情况不需要多说,说两个数据大家自己深究。

武汉市房管局官网公布的数据显示,今年1-3月份武汉新建商品住房网签销量26959套。一个季度卖了不到2.7万套新建商品住宅,而武汉往年正常水平是全年成交20万套上下。当前武汉主城区在售楼盘,单次集中开盘的项目非常少,即使能集中开盘,能够去化六成已经是高光数据了。而平销中的楼盘,一个星期甚至只能成交一两套。

所以绝对不能用滨江+内环来解释日光盘现象。

这里我总结几个主要原因,也供其他房企和购房者参考,以便下一步的经营或购买抉择:

第一,强预期和强信心

武昌滨江板块近几年已经成为高速兑现的价值板块,并且这里在售楼盘众多,拥有不同面积段、不同交付条件(毛坯或精装)的在售房源。而最重要的一点是这里的新房是武汉为数不多存在金融属性的板块。这里新房的价格差足够大,并且价格还没有完全达到价值的高度,因此让众多购房者有了较大的购买预期。

比如说,这里的在售新房最高价格已经接近5w,北京昌平区,而月亮湾壹号成交价才3.2w出头,这就是价格差。价格差带来预期差,同时也稳定了购房者的信心。当前楼市用一句话总结就是行业的循环出现问题,房产普遍丧失金融属性,丧失了流动性,让市场信心重挫。

第二,低门槛

本次开盘最小户型建面约124㎡,按照成交均价计算,最低首付百余万即可入住武昌内环滨江。如果按照最低单价房源计算,门槛更低。

第三,完善的生活场景

如果说上两条原因是价格优势,那么这一条原因是产品力优势。必须正视一点,楼市发展到今天,房产已经成为一个低频长周期交易的商品,已经不具备快进快出的交易可能性。

换句话说,一次购房后,几乎没有后悔药可吃,即使有也是代价巨大。

买房子,最根本的就是买生活。因此,购房时不能完全只看价格,也不能只看同等价格带来的性价比,而应该从家庭未来生活需求出发考虑,这套房子究竟能满足家庭的哪些场景需求。

我在之前调研市场和写稿时发现,不少购房者往往容易忽视这个楼盘的园林。一是园林的绝对面积,二是园林所能满足的生活场景。