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低利率通道打开 同级城市政策转向 2022会是杭州

作者: 昌平信息网 发布时间: 2022年04月27日 04:54:19

  住在杭州网4月16日讯(记者 李成)今年4月,楼市松绑政策接连出台,从衢州到福州、苏州、南京,甚至是上海临港也有局部放宽,调控放松实质落地。

  上一次如此集中的松绑,还要追溯到2014年8月,一个月内合肥、金华、太原、绍兴、昆明、嘉兴、哈尔滨、长沙等超过15个城市取消取消限购,杭州也在8月底全面放开限购。

  为何这一轮杭州迟迟未跟进?

  若跟进,2022年会是杭州房地产市场新一轮周期起点吗?

  信息偏差加剧预判难度

  杭州调控政策还未调整,这主要源于杭州当前的市场情况更为复杂。

  从2021年8月房地产行情发生明显走势变化时,市场的认知判断出现了较大的矛盾:新房购房者至今处于摇号难的焦灼中,而二手房房东、房企负责拿地的投拓人员却感受到了行业寒意。

  这种信息偏差在2022年继续加剧。

  2022年一季度二手房成交量大跌,堪堪万套,甚至比不上去年3月单月的成交,期待的小阳春没有出现。很难判断是购买力的衰减,还只是新房限价的暂时挤压。

  土地市场在去年年底第三批供地降地价提限价,较好的利润率造成封顶摇号的局面,但实际却没有表面上那么热闹。集中供地导致的4个月空窗,使得土地市场这一重要行情风向标缺失。

  新房由于限价的存在,无论是价格还是成交量,都无法反映真实的行情,能否卖好的关键指标变成了一二手倒挂之差。

  杭州的楼市变得非常矛盾和复杂,二手房的低迷和热门新房的低中签并存,核心区相对坚挺和外围区域去化困难同在,房贷利率走低,市场的天平还处于微妙的平衡,政策的砝码是否落下,需要很强的前瞻预判。

  是否能从历史中找寻答案?回顾杭州上一轮大周期的起点,即2014年下半年及2015年的阶段,我们可以对比下上一个周期起点与当前的各项市场面情况。


  判断楼市中短期走势的三大指标,政策、利率、库存,一一拆解。

  同级别城市政策转向

  从政策来看,2014年下半年至2015年的宏观调控政策基调是去库存,调控放松,杭州也在2014年8月全面放开限购。

  2022年的杭州,至今还没有实质性松绑调控政策,这也侧面说明了杭州楼市的基本面要好于多数同等级的二线城市,这些城市中福州、苏州、南京等都已经有所放松。

  杭州政策工具箱中还有很多提振市场的手段,对标同级别城市,可以判断未来的政策预期趋向于宽松,当前或是市场下行程度和标志性时机未到。

  信贷和利率已逆转

  2021年下半年杭州楼市下行最直接的原因就是信贷收紧和利率上调,放款周期拉长至3个月到半年,甚至部分停贷,首套房利率普遍超过6%。

  而2022年以来,杭州房贷利率多次下调,首套房从5.85%到5.7%再到5.3%,目前二手房最低能到4.7%。放款速度大幅提升,根据最新获取的情况,房贷办理1个月内都能放款,快的甚至资料齐全一周内放款。

  对比2015年,央行5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从6.15%下降至4.9%,首套房还有利率折扣。

  当前杭州的利率水平和利率下行的走势,和2015年何其相似。

  从钱袋子的角度看,导致2021年下半年市场下行的利率症结已经解除。

  再加上货币政策趋于宽松,据央行最新数据,3月末社会融资规模存量为325.64万亿元,同比增长10.6%,社融增量超预期。


  2015与2022楼市对比图

  长期低库存状态

  在浙报传媒地产研究院发布的《2015年杭州楼市研究分析报告》中提到,截止2015年底,杭州市八区商品房显性库存达到16万套,去化周期超过18个月。

  然而当前的杭州,显性库存水平要远低于2015年,市八区商品房去化周期不足8个月,商品住宅甚至不到4个月,很多板块都趋向于新房断供。

  即使是住宅总库存,即加上未领预售证和已拿地还未开盘的部分,据决策通4.0系统统计,杭州市八区的去化周期也仅12个月左右,昌平旅游景点,也处于很低的水平。

  所以从新房库存的角度来看,2022年的杭州楼市,要远比2015年更加健康。