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深度解析,合肥哪些房产具有置业价值?

作者: 昌平信息网 发布时间: 2022年04月30日 08:52:38

开始正文之前,先说三个观点:

1、合肥的新房和二手房中,能够称得上核芯资产的可能还不到20%,能够显著赚钱的或许1%还不到;

近一年来,房地产行业面临前所未有之大变局,能够称得上核心资产,至少要满足优质的品牌、优质的区域、优质的产品三大要素,这一下就干掉了合肥大多数的房产。

如果还能够显著挣钱,还得考虑到资产流动性、与周边二手房价差等因素,以及后期持有成本、交易损耗等对收益的吞噬,这样的楼盘在合肥可以说是少之又少。

2、合肥部分房产的上涨是非线性的;

经常听到这样一句话,价格是价值的体现,价值是基本面的投射。当然,这句话不是太精准,真正对的应该是:价格=基本面+情绪,如果情绪到了,可能三四年的潜伏期过后,一年时间就能完成补涨。

3、合肥房地产依然存在很大的价值,但周期会显著拉长

政策、趋势不可对抗,但房产自身的本质属性——资源占有,也是不可替代。所以,未来一个明显的结果即是过去三四年的投资周期,可能会被拉长到五六年,甚至是六七年。

这也导致持有的成本急剧增加,选筹重要性大幅度上升,投错一次很难翻身。

下面,笔者就根据以上观点来来阐述下合肥的市场状态以及底层逻辑,并解释下资产配置这个事情,现在到底如何干?怎样才能找到理想的核心资产?

NO.1〡壹

合肥楼市基本面

先来俯瞰当下的合肥楼市,几个关键词:人口、经济、销量、纯新盘、购房情绪、政策等。

1、人口、经济

根据合肥市统计局的数据,合肥人口持续流入。截止到2021年年末,常住人口达946.5万,环比增加9.5万人

深度解析,合肥哪些房产具有置业价值?

来源:合肥市统计局

2021年GDP突破1.1万亿,同比增长9.2%,总量在全国大中城市中位居第19位。

深度解析,合肥哪些房产具有置业价值?

来源:合肥市统计局

以上是实实在在的基本面,将为合肥房地产中长期发展,提供强大的实力支撑。

2、政策

近一年来,合肥房地产市场接连出台调控政策,昌平租房,如合肥房产新政8条、土拍两集中,一年最多三次供地,二手房指导价发布、高新职住平衡等。

这带来的显著影响即是房地产金融属性减弱,倒挂红利不再,想要短期内通过价差来获取巨大利润的方式越来越难

3、房价

总体来看,合肥的房价呈现出震荡性上涨的局势。一方面,用来对冲高房价的限价盘,基本面临全线清盘;另一方面,受合肥备案体系影响,合肥的备案逻辑转变为:毛坯备案限价+装配式+装修。

如果再考虑到升级包的因素,部分楼盘的实际成交均价更高。

4、销量

第一房研究院监测的数据显示,2017年到2021年的成交套数分别为约3.7万套、约7.7万套、约5.5万套、约6.4万套、约5.2万套。很明显,2018年是成交高峰期,随之而来的是2019、2020、2021年的三而竭

今年以来,受疫情、房企接连暴雷等因素影响,新房成交普遍低迷,接连几个月的单月成交量都不足2000套,普遍市场状态即是观望情绪浓厚,连滨湖这样的网红区域都有多盘上分销。

5、库存

截止到今年3月份,合肥市区的新房库存量为约2.1万套,去化周期为约11个月。

深度解析,合肥哪些房产具有置业价值?

来源:AI楼市系统

结合即将入市的纯新盘,滨湖、蜀山、新站等区域的库存相对较大。以滨湖为例,目前滨语听湖、珺合府、和光逸境三盘在售,即将入市的纯新盘则有置地上玺、置地栢悦书香、招商保利臻境,外加竞品质的5宗新地块,形成11盘同时竞争的局面。

从这里也能看出:合肥的房地产市场依然还有很大的价值,但要着眼中长期,短线投资现在很难。

NO.2〡贰

哪些房产在上涨

在如何找到核心资产这个层面,要强调的是当下的房产置业逻辑和2016年之前是完全不同。

口说无凭,复盘过去3个月,合肥逆市上涨的二手房小区,拆解要素,合并同类项,找到涨价的规律。

注:对比新房,二手房更能代表市场真实价格

滨湖:都会1907、中海滨湖公馆、公元天下、春晖园、蓝鼎观湖苑;

高新:蜀南庭苑、保利梧桐语、御景城、复兴家园、百商悦澜山;

政务:华润凯旋门;

蜀山:福乐门、凤凰城家园二期、华润幸福里、金色池塘、西园新村;

新站:文一陶冲湖广场、家天下三期、信达格兰云天三期、香江生态丽景A区、大富新领地;

经开:翠微苑、一里洋房、远大尚林苑、时光原著、依澜雅居;

庐阳:湖畔家园、文一名门首府、源水家园、合肥院子、万科森林公园御庭;

瑶海:恒大中央广场、格林馨园、未来家园、瑞泰江南、美景雅阁;

包河:江南新里程、碧湖云溪、元一柏庄、太湖新春、蓝鼎星河府;