最近，武汉出了个大消息。
2021年武汉统计公报发布，常住人口新增120.12万，再次反超郑州夺回中部人口第一城，人口增量全国第一！
大武汉，又神气了一次！
刚好，最近也有不少粉丝朋友，问我今年武汉今年能不能买？应该怎么买？想到去年武汉考察后，还拖更一篇，所以这次还是先写武汉。
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武汉今年能不能买？适不适合买？
答案是完全可以。
买房，无非是在保障居住的情况下，最大程度的保值增值，所以判断能不能买，最重要的就是成本，好的板块成本低了，房价自然降了。
就现在武汉市场来说，买房成本相较于去年大幅下降了。
3月26日，武汉房贷利率再次下调48个BP，首套房贷利率降至5.2%，二套房贷款利率降至5.4%。
当然，房贷利率只是很小的一方面。
更重要的是，房价真的降了！
我问了不少板块的中介朋友，发现很多核心板块的标杆项目也没熬住，相比去年至少5k左右的跌幅。
比如光谷关山的保利时代，去年巅峰时期成交一度跑到4万，如今成交均价大约在3.5万。
比如武昌复地东湖国际，作为对口武汉和珞喻路中学的双学区房，去年曾经一度炒到5万，现在已经回落到4.5万。
90平的三房，相比去年就少了45万，直接省了辆车。
新房市场降价幅度不大，但是与去年相比，基本持平甚至有所下降。
比如光谷的旭辉，去年5月份考察时，价格几乎去到2.8万，最近新加推的楼盘也就2.7万左右。
比如江汉区的福星惠誉，去年价格大概在2.5万，最近即将加推的24小高层，预计10层以内价格还是2.5万。
武汉市场，目前不说回落到了最低点，至少已经跌出了一定的幅度。
并且随着最近政策回暖，武汉市场实际已经在悄悄复苏了。
3月新建住房成交套数10368套，环比上涨78.63%。
二手住房成交5826套，根据中国房价行情网检测，二手房价同比同比上涨3.68%。
现在算不上大热，但是市场回暖企稳的趋势非常清晰。
正如我前文所说，买房看的就是成本与涨幅，房价回落实际上就意味着上涨的空间，再加上武汉目前房贷利率也在下降，热门核心板块也再也不需要茶水费、排位费。
综合来看，今年确实是武汉买房不可多得的好时机。
只是武汉，应该怎么买？
武汉楼市，是一个非常容易踩坑的市场。
可以说让刚需迟疑，让投资客迷茫也不为过。
为什么这么说？
不是因为武汉没有价值，而是因为武汉太大、太散。
武汉有多大？
武汉的建成区面积排名全国第五，仅次于北上广深四座城市，大江大湖大武汉汉，绝非戏言。
武汉有多散？
长江和汉江已经将这座城市一分为三，此外武汉内部还有不少湖泊和山脉，将这座城市彻底打散打乱。
“大”意味着买房人有很多选择，“散”又意味着板块过于零散，又大又散，这就跟玩游戏叠buff似的，形成了最独特的武汉市场特点。
也让武汉买房的难度，升级、升级再升级！
如何在武汉买对？武汉买房逻辑到底是什么？
实际上影响武汉楼市的有4大明显的要素：
1、环线论。
很多自媒体会告诉你，武汉是有环线的，要尽量买在三环内。
是的，整体看武汉市场似乎如此，二环内价格比三环内贵，三环内要比三环外贵。
看起来符合逻辑，但实际上又很容易被推翻。
比如，武昌内环滨江价格干不过二环内的中南次新；比如，三环外的金银湖甚至要比二环内的硚口还要贵；比如，早已跳脱出环线论光谷。
武汉房价，显然不是唯环线论的。
2、商圈
这是武汉楼市，不太明显但本地刚需又非常认的一条线，这一点在重庆也有体现。
根本原因都是这两座城市太散了。
现在的武汉，我认为可以分为三个中心，一个是汉口，一个是武昌，一个是光谷。
很多在光谷的大学生，可能毕业之后主动活动范围也在光谷，我有个朋友毕业的时候都认为光谷是武汉的市中心。
