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民企“缺席”、央国企托底,苏州集中供地成交233.77亿

作者: 昌平信息网 发布时间: 2022年05月11日 06:39:32

资料显示,苏州2022年首轮集中供地共出让15宗涉宅地块,分布于姑苏、吴中、产业园、新城、相城、吴江等区域,总出让面积为82.69万平方米,起拍总价为226.09亿元。

经过5月9日-10日两天竞拍出让,15宗地块全部成功出让,总成交金额233.77亿元。

底价成交

除新区狮山永和村地块、工业园区旺墩路南津梁街西地块高溢价成交和两宗低溢价成交的地块外,苏州此次土拍中的其余地块均为底价成交。

溢价率最高的是工业园区旺墩路南、津梁街西地块。该地块位于湖东板块,处于园区内的绝对核心地段,总出让面积58233.95平方米,容积率 1.6-2.0,是本轮供地中起拍楼面价和最高限制楼面价最高的地块。

同时该地块配套资源优越。据克而瑞研究中心介绍,该地块东侧是星洲小学,北侧是汪墩幼儿园,距离地铁5号线和1号线交汇站星塘街站步行约800米,周围银行总部林立,地理位置较佳。

结果并不意外,该地块耗时近半小时成交,且在第49轮竞价时冲破中止价进入一次性报价阶段,最后被招商蛇口(001979)以36.16亿元总价竞得,成交楼面价31046元/平方米,溢价率达15%。

新区狮山永和村地块则以12.5%的溢价率位居第二,是本次苏州集中供地中第二个触及中止价的地块。该地块历经11轮竞价,最后在一次性报价阶段被大悦城(000031)竞得,成交总价10.52亿元,楼面价28125元/平方米,刷新该区域楼板价记录。

另外两个低溢价地块分别为姑苏区平江新城地块和苏州工业园区斜塘街道蔺谊路北、朝前路西地块。前者被苏州市保障性住房建设以19.11亿元竞得,楼面价18295元/平方米,溢价率1.64%;后者被中国铁建(601186)以19.73亿元竞得,楼面价21659元/平方米,溢价率3.14%。

剩余11宗地块全部底价成交,竞得者分别为苏高新股份、苏高新集团、恒泰商置、相城城投、建屋集团、天鸿伟业、合润房地产、天健集团(000090)吴江城投联合体,全部是苏州当地城投公司。

民营房企颗粒无收

15宗宅地的归属者中并没有民营房企的身影,而这也是民营房企第一次在苏州土拍市场颗粒无收。

观察者网了解到,在2021年的三轮集中供地中,民企独占第一轮的半壁江山,但受房地产调控政策影响民企拿地意愿不强,仅绿城、龙湖、星河等优质房企还在第二轮供地中拿地,进入第三轮供地民企更加谨慎,除长城汽车(601633)董事长创办的爱情地产和日本房企大和房屋外,昌平租房,拿地民企屈指可数。

而为吸引更多的优质房企参与土拍,苏州再次放宽了参与门槛。譬如,土拍竞买保证金自2021年第二轮集中出让的30%-50%,减少至2021年第三轮集中供地的30%,再下滑至此次的20%。

与此同时,苏州本次集中供地全部取消市场指导价、延长出让尾款缴付时间等。

对于新房市场,苏州也对限购、限售政策都有不同程度的“松绑”。例如将苏州六大区二手房的限售时间由原来的5年缩短至三年,再例如将非苏州户口购房由3年内连续满24个月改为累计24个月。

在信贷政策政策上,苏州首套房贷利率也较年初下滑至4.7%左右,常熟甚至发布了针对不同人群的购房优惠政策。

尽管利好消息频频,但也未能点燃民营房企参与土拍的热情。

苏州楼市惨淡

“原因大家都知道了,受疫情影响,今年第一季度,苏州楼市成交量非常惨淡,4月疫情反扑使得本就下行低迷的楼市更加雪上加霜。”克而瑞苏州房产测评分析民企缺席原因道。

据克而瑞苏州房产测评统计,2022年一季度苏州供应面积101万平方米,处于2020年1季度疫情后各季度最低水平,环比下降50%;成交137万平方米,环比下降18%,比2020年1季度成交还要少9万平方米,创下了2018年以来同期最低水平;均价25490元/平方米,环比下降5%,也是自2020年以来的新低,苏州整体市场可谓冰点。

进入4月,苏州住宅市场并未好转,且出现供求腰斩的局面。

供应量上,苏州新增供应量25.16万平方米,同比下降78%,连续三月下降,环比下降47%,创下近年同期新低。成交量上,成交39.89万平方米,同比下降57%,连续8个月下降,环比由涨转跌,环比下降23%,同样创下2020年3月疫情后单月新低(今年2月除外)。

“受四五月疫情影响,苏州商品住宅的成交面积和成交量还有可能进一步减少。”业内人士向观察者网表示,苏州新房市场低迷已久,即使如今密集出新政,也很难挽回购房者的购房信心。

“成交减少意味着楼盘销售难、回款慢。”该人士直言,目前对于房企而言,保证现金流的安全至关重要,谁也不会冒险把钱投入在新房销售不畅的区域,更何况目前不少房企面临还债压力,自然就会减少土地投入活动。