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北京及环京买房客:乐见房价下跌 趁低迷期再买

作者: 昌平信息网 发布时间: 2019年08月06日 18:49:01

2018年夏天的某一个周末,一辆大巴车停在北京国贸附近。尽管集合时间很早,但人们仍然陆续准时到达。这是一辆开往北三县的购房大巴,车上乘客绝大多数是投资客。他们多数已经拥有自住房产,而正处于市场低谷的北三县是他们希望抄底的目标地之一。

  投资客的典型特征是:比起房子本身,他们更关心某个区域的升值潜力以及市场调控走向。伴随房地产市场高速发展长达20年,炒房致富的故事也“激励”着一群又一群人。尽管房地产调控政策大多指向投资性需求,但市场的起伏仍然吸引着投资客们那颗蠢蠢欲动的心。当然,这其中也不乏因市场下跌被套牢的投资客。

  北三县就是其中典型案例。2017年3月,北京楼市调控政策加码,其中主要内容是认房又认贷,并相应提高首付比例。随后,环京区域相继跟进调控政策。2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

  上述政策对环京楼市带来了调整。58安居客房产研究院的数据显示,北京周边的二手房价呈现连续下降态势,10月二手房均价13559元/平方米,环比上月下跌2.30%,同比去年同期下跌28.66%。以燕郊为例,二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米降至低点,截至2018年10月15日,平均挂牌价格仅为20002元/平方米,相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看,燕郊区域2018年4月同比2017年4月下降57.5%,降幅非常明显,2018年下半年的浏览量依然处于下降态势。

  被套牢的投资客

  “投机往往是和贪婪联系在一起的,当环京楼市房价大涨之时,投资客大批涌入之际,他们往往不会想到房价会比高点下降三成,每个投资客心里都在计算着短期内可以有多少获利空间。但他们却忽略了最重要的一点,国家对楼市调控的力度和决心。”58安居客房产研究院首席分析师张波感慨。

  成强(化名)就是因环京市场下跌被套牢的典型投资客。2016年年初,成强卖掉了他此前在燕郊投资的小房子,得了70万现金。然而,令成强意外的是,他刚卖掉房子燕郊房价就随之大涨。成强的懊悔之情难以言表,痛定思痛,当年9月份,成强再次购买了燕郊天洋城一套住宅。

  “当时是作为投资买的,燕郊天洋城公寓。24000元/平方米进来的,81平方米,首付45万,月供约一万,已经还款两年。当时买完这套天洋城的房子,本来想尽快卖掉,但没想到市场会这么快调整。2017年6月份,廊坊出台限购政策,我们都以为是虚晃一枪,不会严格执行。那时候如果想出掉还是能出来的。”现如今,成强内心满是悔恨。“准确来说,我一共买了三套,香河一套,燕郊两套,都是作为投资用的。最后悔的是天洋城,买得晚,价格最高,杠杆也高。那套原本就是要短持,另外两套长持,但是错过了出手的好时机。”

  北三县市场的风吹草动都牵动着成强敏感的心。这次失败的炒房经历令成强家庭生活质量下降到十年前。在接受21世纪经济报道记者采访时,谈及此事,成强情绪仍然低落。尽管,成强深知,在这拨被套牢的投资中,他不是最典型的。“我知道有一个中介,高利贷全款压了几套房子,一套都没出去;还有个炒房的,买了十套。”

  “环北京购房者以投资类为主,投资类用户占到50%左右。此外,还有一部分是投资加一定自住属性,自住属性又分好几种,比如旅游属性,现在滑雪消费已经是比较高端的消费趋势了。去年6月,环京调控严格执行后,市场反应很直接,与北京类似。大概当年10月份房价就已经大跌,投资客受到较大冲击;10月份之后,环京房价处于比较稳定状态。”V房CEO司智表示。

  坚定的多套房持有者

  被套牢的投资客可能只是投资客群中并不高的比例。对于更早进场的投资客而言,当前短期涨跌并没有太大影响。受访者娜娜(化名)就是其中典型一员。

  由于见证了北京各个区域房价的上涨历程,投资买房的事例鼓舞着娜娜。2013年的夏天,娜娜以单价5000元/平方米在环京区域香河投资了两套房产。受调控影响,尽管香河区域房价近年来涨跌也非常明显。但据搜房评估网显示,如今,香河房价为14060元/平方米。由于购入价较低,娜娜的这两套房子至今仍然空置。

  “我们买房的时候是房价被低估时期。而且作为北京的卫星城,香河楼市金融属性是很强的,有涨有跌很正常,涨的时候单价涨到两万多。对我们来说,没什么影响,我们也不是高峰时期买入的。这个也不是纯投资的,我们也想以后退休了,昌平新房,去那里住。反正手上留着不动产总比现金好。”娜娜是房产的坚定持有者。