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温州:量价齐升

作者: 昌平信息网 发布时间: 2020年03月29日 16:20:55

编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

  温州城市一隅

城市综述·温州:2019温州新房价量齐升,成交均价17149元,同比上升8%,成交面积851.8万方 , 同比升15.8%。随着轻轨、高铁等交通建设,温州融入长三角一体化,整个房地产市场预期会保持平稳上行。

2020置业温州指数:★★★☆

经历过大周期的温州楼市,如今正在逐步恢复活力。量价齐升,整体价格不算很贵,购房者值得尽快入手。

①成交:棚改支撑 住宅成交供销两旺

2019年,温州市住宅市场成交规模创新高,市场呈现供销两旺,月度行情呈现“两头尖中间大”。

供应放量——全市住宅供应面积907.3万方,同比上升1.9%;供应套数74774套;

成交上涨——全市住宅成交面积851.8万方 , 同比升15.8%,成交套数68641套,供销比1.07;

价格上涨——全市住宅成交均价17149元,同比上升8%;成交金额1461亿元,同比上涨25%。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

库存整体存量小幅上升,去化周期在8个月上下浮动,较为稳定。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

再将视线放到温州的主城区,住宅成交供销两旺。新房成交面积首次超过二手房。2019年,市区住宅市场成交规模创新高,市场呈现供销两旺,月度行情呈现“两头尖中间大”。

市区住宅供应面积389万方,同比上升8.5%;供应套数31671套;市区销售成交面积371万方,同比升43%,成交套数30330套,供销比1.04。市区住宅成交均价20274元,同比上升10.3%;成交金额752亿元,同比上涨57.5%。主因是价板块鹿城区成交爆发,同比增幅达115%以上,容量提升明显。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

其中,二手住宅成交面积287.89万方,同比上升17%,成交套数28948套,同比上升16.3%;一手住宅成交面积324万方,同比上升52%,成交套数26322套,同比上升52.6%。

新房成交面积首次超过二手房成交面积,这表明温州处于增量房交易阶段。

2019温州年度单盘销售套数榜TOP10榜单上,前三分别为经开区天铂华庭(拓展名:红星天铂),鹿城区鹿岛润园(拓展名:华润鹿岛万象天地),云邸嘉园(拓展名:德信阳光城·翡丽云邸)。

其中,鹿岛润园、云邸嘉园均属于鹿城区七都板块,可以看出,鹿城区仍旧所向披靡。主因是鹿城区整体成型较早,教育、医疗、市政等资源优越,导致区域内的住宅也总能收获更高的溢价。由于鹿城区开发较早,核心区可出让的地块紧缺,溢出效应明显,滨江CBD、中央绿轴、七都、中央涂等板块闪亮登场,给购房者提供了更多的选择与机会。

不过领跑19年热门板块却是浙南产业集聚区,其次分别为瓯江口新区、七都岛为年度热门区域,区域前景、低总价、小户型是他们跑赢市场主因素。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

②政策:人才新政“扭亏为盈”

综上,温州楼市取得量价齐升的局面,宽松的政策层面也助益不少。

在中央坚持房住不炒、一城一策的主基调下,温州政策环境宽松为房地产市场发展提供良好基础,同时积极推出户籍新政,扩大社保落户的范围,吸引人才流入,短期看提升市场购买需求,长期看提高城市综合实力。

2019年最受瞩目的政策是圣诞节当日发布的《温州市人才住房销售并举实施办法》政策新闻发布会再次刷新了住房租售新政,符合条件的优秀本科生买房打7折,租房三折。

为此,温州在土拍规划上也下了“伏笔”,每年全市配建政策性住房面积数不低于当年全市新出让土地中用于开发建设商品住房的建设项目面积总数的10%,优先用于人才住房建设。比如,在2019年11月21日拍出的龙湾永强北片区YB-04-H-08地块中,明确规定“地块内须配建建筑面积≥5000平方米的政策性住房”。

放宽人才落户所带来的利好有人口红利和消费市场,人口才是城市发展的潜力和动力,落户短期内会带来购房需求的释放,长期影响有限。

③土地:大拆大整放量 土地市场整体回升

经过两年大拆大整的专项行动,温州盘活了不少优质土地资源。

2019年,温州土地市场整体回升,年中土拍更是推向了高峰,“高溢价+封顶+竞配保障性用房面积”已成为本年度土地市场的代名词。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心